Compra e Venda de Imóveis em São Paulo: Os Riscos Jurídicos que o Comprador Não Vê

Comprar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. E, ao contrário do que muita gente acredita, os maiores riscos dessa transação quase nunca estão visíveis na visita ou na conversa com o vendedor. Eles estão na matrícula, nas certidões, nas dívidas ocultas do vendedor e em decisões recentes do STJ que mudaram o que significa comprar de boa-fé. Em junho de 2026, o STJ reafirmou que um comprador pode perder o imóvel por dívida tributária do vendedor, mesmo sem ter agido de má-fé e mesmo sem nada constando na matrícula no momento da compra. Entender esses riscos antes de assinar qualquer contrato é o que separa uma compra segura de um passivo milionário.

Por Que Matrícula Limpa Não é Garantia de Compra Segura

A primeira coisa que qualquer pessoa aprende sobre compra de imóvel é: consulte a matrícula. E de fato, a matrícula é o documento central da transação — registra a titularidade do bem, os ônus reais que o gravam (hipotecas, penhoras, usufrutos) e o histórico das transmissões anteriores.

A Lei 13.097/2015 reforçou esse entendimento ao consagrar o chamado princípio da concentração na matrícula: o comprador de boa-fé que registra o título de aquisição está protegido contra ônus e gravames não averbados na matrícula. É uma proteção importante e real.

Mas ela tem limites que a maioria dos compradores desconhece.

A matrícula não informa sobre a situação pessoal e financeira do vendedor. Se o vendedor tem dívidas tributárias inscritas em dívida ativa, ações trabalhistas em andamento, execuções fiscais vinculadas ao CNPJ de sua empresa ou restrições que ainda não foram averbadas, nada disso aparece na matrícula. E é exatamente aí que mora o risco mais grave e mais ignorado das transações imobiliárias em São Paulo.

A Decisão do STJ que Todo Comprador Precisa Conhecer

Em 14 de junho de 2026, a 2ª Turma do STJ reafirmou, por unanimidade, no julgamento do REsp 2.173.311, uma tese que impacta diretamente qualquer pessoa comprando um imóvel de vendedor que seja empresário ou tenha dívidas tributárias:

A alienação de imóvel realizada após a inscrição do débito tributário em dívida ativa configura fraude à execução, independentemente de comprovação de má-fé por parte do comprador.

O caso concreto é revelador. A defesa sustentou que, no momento da compra, não havia execução fiscal registrada em nome do vendedor pessoa física, nem penhora averbada na matrícula do imóvel. O débito tributário estava vinculado exclusivamente ao CNPJ de uma microempresa individual — cujo patrimônio se comunica com o do empresário pessoa física.

O STJ não aceitou esse argumento. A inscrição do débito em dívida ativa, ainda que vinculada ao CNPJ, é suficiente para caracterizar fraude à execução na venda posterior do imóvel do sócio — sem necessidade de provar que o comprador sabia de qualquer coisa.

O que isso significa na prática para quem compra imóvel em SP

Se você comprar um imóvel de um vendedor que, no momento da venda, tinha dívida tributária já inscrita em dívida ativa — mas sem execução registrada no CPF e sem penhora na matrícula — e essa situação for revelada depois, a venda pode ser declarada ineficaz. O imóvel pode ser penhorado para pagar a dívida do vendedor. E você, o comprador, fica sem o bem e na fila dos credores para tentar recuperar o que pagou.

Isso não é hipótese remota. Em São Paulo, com a densidade de microempresas, MEIs e empresários individuais vendendo imóveis, essa situação é concretamente possível em centenas de transações por ano.

Os Principais Riscos Jurídicos na Compra de Imóvel em São Paulo

Fraude à execução e dívidas do vendedor

Como visto acima, é o risco mais grave e menos percebido. A proteção da matrícula limpa não cobre situações de fraude à execução fiscal quando o débito já estava inscrito em dívida ativa antes da venda. A única defesa eficaz é verificar a situação tributária do vendedor antes de assinar qualquer contrato.

Ônus reais não averbados

Hipotecas, penhoras, usufrutos e outras restrições que ainda não foram formalizadas na matrícula podem existir na prática. O prazo entre a decisão judicial que cria a restrição e sua efetiva averbação na matrícula pode ser de semanas ou meses. Comprar nesse intervalo é adquirir um imóvel com um problema que o cartório ainda não registrou.

Imóvel com construção irregular ou não averbada

Em São Paulo, é comum encontrar imóveis com construções que nunca foram averbadas na matrícula — reformas, ampliações, acréscimos de pavimentos. Isso não impede a venda, mas gera três problemas concretos: impossibilidade de financiamento bancário sobre a área não averbada, dificuldade de regularização futura, e risco de multa e demolição em fiscalizações municipais.

Contrato de gaveta e ausência de registro

Comprar um imóvel com contrato de compra e venda não registrado — o chamado contrato de gaveta — é uma prática comum e juridicamente arriscada. Enquanto o contrato não é registrado na matrícula, o vendedor continua sendo o proprietário formal. Isso significa que ele pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa, que pode registrar antes e levar a propriedade. Ou que credores do vendedor podem penhorar o bem. O comprador do contrato de gaveta tem direitos, mas precisa de ação judicial para fazê-los valer — o que leva tempo e dinheiro.

Imóvel em inventário ou com herdeiros não identificados

Imóveis de falecidos que não passaram pelo inventário não podem ser vendidos regularmente. É comum, porém, que herdeiros vendam imóveis informalmente antes de concluir o processo sucessório. O comprador entra em uma situação jurídica extremamente frágil — sem título registrável e com o risco de outros herdeiros contestarem a transação.

Vendedor sem poder para vender

Pessoas casadas em determinados regimes (comunhão universal, comunhão parcial com bens comuns, separação obrigatória) precisam da anuência do cônjuge para vender imóveis. Sem essa anuência, a venda é anulável. Em uniões estáveis, a situação é ainda mais delicada porque o vínculo nem sempre está formalizado — e um companheiro não identificado pode contestar a venda anos depois.

O Que é a Due Diligence Imobiliária e Por Que Ela é Indispensável

Due diligence imobiliária é a investigação jurídica completa do imóvel e do vendedor realizada antes da assinatura do contrato. É a análise que revela o que a visita ao imóvel e a conversa com o corretor não mostram.

Em transações de alto valor em São Paulo — onde imóveis na Vila Mariana, Itaim Bibi, Pinheiros ou Moema facilmente superam R$ 1 milhão — dispensar essa análise é um risco desnecessário e injustificável.

A due diligence estrutura-se em três dimensões:

Análise do imóvel

• Matrícula atualizada com cadeia dominial completa — verificação de todas as transmissões anteriores e eventuais irregularidades históricas
• Certidões de ônus reais e ações reipersecutórias
• Situação do IPTU — débitos anteriores e situação cadastral no município
• Regularidade da construção junto à Prefeitura de São Paulo — habite-se, averbação da área construída, conformidade com zoneamento
• Existência de tombamento, restrições ambientais ou limitações administrativas

Análise do vendedor

Essa é a parte que a maioria dos compradores ignora — e onde o risco do REsp 2.173.311 se concretiza.

• Certidões dos distribuidores cíveis, trabalhistas e criminais em nome do vendedor pessoa física
• Certidões da Fazenda Federal, Estadual e Municipal — identificação de dívidas tributárias inscritas em dívida ativa
• Certidões de protesto em cartórios do domicílio do vendedor
• Se o vendedor for sócio de empresa: verificação da situação fiscal da pessoa jurídica, pois dívidas do CNPJ podem atingir o patrimônio pessoal do sócio (como demonstrado no REsp 2.173.311)
• Verificação de ações de desconsideração da personalidade jurídica em andamento

Análise do contrato

• Cláusulas de responsabilidade por dívidas anteriores ao fechamento
• Condições suspensivas e resolutivas
• Previsão de multas e penalidades por inadimplemento
• Forma e prazo de pagamento compatíveis com a via de aquisição (à vista, financiamento, FGTS)
• Prazo e forma de entrega das chaves e imissão na posse

Compra com Financiamento Bancário: O Banco Faz a Due Diligence por Você?

Não completamente. O banco realiza sua própria avaliação do imóvel — principalmente para fins de garantia da operação — mas essa avaliação é feita no interesse da instituição financeira, não no interesse do comprador.

O banco verifica se o imóvel tem matrícula regular e se o valor é compatível com o financiamento. Não verifica necessariamente a situação tributária do vendedor com a profundidade necessária para afastar o risco de fraude à execução. Não analisa contratos anteriores que possam gerar litígios futuros. E não protege o comprador de vícios que só serão descobertos após o registro.

O financiamento bancário protege o banco. A due diligence protege o comprador.

ITBI na Compra de Imóvel em São Paulo: O Que Mudou com a LC 227/2026

O ITBI é pago pelo comprador e corresponde, em São Paulo, a 3% sobre a base de cálculo. A LC 227/2026, publicada em janeiro de 2026, criou um novo campo de disputa sobre qual base deve ser usada.

Historicamente, o STJ fixou no Tema 1.113 que a base de cálculo deve ser o valor declarado pelo contribuinte na transação — o preço efetivamente pago — e que qualquer questionamento pelo município exige processo administrativo específico.

A LC 227/2026 permite que municípios utilizem o valor de mercado como referência. A Prefeitura de São Paulo já utilizava o chamado valor venal de referência, que frequentemente supera o preço de transação — especialmente em bairros valorizados.

Na prática, o comprador deve estar preparado para que a Prefeitura conteste o valor declarado e exija ITBI sobre o valor venal de referência. Se isso ocorrer, há fundamento jurídico sólido para contestar — mas é uma disputa que exige acompanhamento especializado desde o momento da escritura.

Checklist Jurídico: O Que Verificar Antes de Comprar um Imóvel em SP

Sobre o imóvel:

1. Matrícula atualizada com cadeia dominial dos últimos 20 anos
2. Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias
3. Situação do IPTU — débitos anteriores e cadastro no município
4. Regularidade da construção — habite-se e averbação da área construída
5. Existência de tombamento, restrições de zoneamento ou limitações ambientais
6. Certidão negativa de débitos condominiais (se aplicável)

Sobre o vendedor:

1. Certidões dos distribuidores cíveis em São Paulo e no domicílio anterior do vendedor
2. Certidão de débitos federais, estaduais e municipais — identificação de inscrições em dívida ativa
3. Certidão de protestos
4. Certidão trabalhista
5. Se empresário: situação fiscal da pessoa jurídica vinculada ao vendedor
6. Verificação de estado civil e necessidade de anuência do cônjuge ou companheiro

Sobre o contrato:

1. Cláusula de responsabilidade do vendedor por dívidas e ações anteriores à venda
2. Definição clara do preço, forma e prazo de pagamento
3. Penalidades equilibradas para ambas as partes
4. Previsão de devolução em dobro de valores pagos em caso de evicção
5. Prazo e condições de entrega do imóvel

Por Que Contratar um Advogado e Não Apenas um Corretor

O corretor de imóveis é um profissional essencial na intermediação — conhece o mercado, facilita a negociação e conecta comprador e vendedor. Mas sua função não é e não pode ser a análise jurídica da transação.

A due diligence imobiliária é trabalho de advogado especializado em direito imobiliário. É o profissional habilitado para interpretar a matrícula, analisar certidões, identificar riscos ocultos, redigir cláusulas contratuais protetivas e orientar o comprador sobre os riscos específicos de cada transação.

Em São Paulo, onde o mercado imobiliário movimenta bilhões de reais por mês e as transações envolvem uma complexidade jurídica crescente — especialmente após o REsp 2.173.311 e as mudanças da LC 227/2026 — a assessoria jurídica não é custo: é proteção do patrimônio.

Perguntas Frequentes