REFORMA TRIBUTÁRIA E IMÓVEIS: O redutor de ajuste e a janela de 2026 para holdings patrimoniais
A partir de 2027, a venda de imóveis por empresas — inclusive holdings patrimoniais — passa a pagar dois novos tributos: o IBS e a CBS.
Para não tributar a valorização acumulada antes da reforma, a lei criou o redutor de ajuste. Ele é descontado do preço de venda, e quanto maior o redutor, menor o imposto.
O ponto central: somente os imóveis que já estiverem em nome da empresa em 31/12/2026 podem usar o valor de mercado ("valor de referência") como redutor. Depois dessa data, essa opção deixa de existir para sempre.
Por isso, quem pretende constituir uma holding patrimonial deve concluir a transferência dos imóveis ainda em 2026.
QUEM PAGA IBS E CBS NAS OPERAÇÕES COM IMÓVEIS
Empresas, inclusive holdings, são contribuintes desde a primeira venda ou locação.
Pessoas físicas, em regra, não são contribuintes. Elas só passam a ser quando a quantidade de operações caracteriza atividade econômica:
| Operação | A pessoa física passa a ser contribuinte quando… |
|---|---|
| Venda de imóveis | vende mais de 3 imóveis distintos no ano |
| Venda de imóvel que ela mesma construiu | vende mais de 1 imóvel construído por ela nos últimos 5 anos |
| Aluguel | no ano anterior, a receita passou de R$ 240 mil e envolveu mais de 3 imóveis (os dois requisitos juntos) |
| Aluguel (enquadramento imediato) | a receita de aluguel passa de R$ 288 mil no próprio ano |
Exemplos práticos:
•Quem tem dez imóveis alugados com receita total de R$ 200 mil não é contribuinte.
•Quem recebe R$ 280 mil por ano com apenas dois imóveis também não é.
•Quem vende um ou outro imóvel ao longo da vida não paga IBS/CBS — continua pagando apenas o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, como hoje.
Os limites de valor serão atualizados pelo IPCA.
O QUE É O REDUTOR DE AJUSTE
O redutor de ajuste é um valor vinculado a cada imóvel, descontado do preço quando a empresa vende. O IBS e a CBS incidem só sobre a diferença:
Valor tributado = Preço de venda − Redutor de ajuste
Sua finalidade é fazer o novo imposto alcançar apenas a valorização ocorrida depois da reforma. Na venda, o redutor é corrigido pelo IPCA e também recebe valores como ITBI e laudêmio pagos na aquisição.
Regra de ouro: quanto maior o redutor, menor o imposto.
A ESCOLHA QUE SÓ EXISTE EM 2026
Para imóveis que já pertencem à empresa em 31/12/2026, a lei permite escolher o redutor entre duas opções (LC 214/2025, art. 258):
1.o valor de aquisição, corrigido pelo IPCA; ou
2.o valor de referência — uma "tabela" oficial que estima o valor de mercado de cada imóvel, a ser divulgada pelo governo.
Para imóveis adquiridos a partir de 1º/01/2027, não há escolha: o redutor é o valor pago na aquisição.
Por que isso pesa tanto para a holding
Normalmente, os imóveis entram na holding pelo valor declarado no Imposto de Renda. Esse valor costuma ser antigo e muito abaixo do mercado — e usá-lo evita pagar IR sobre o ganho de capital na transferência.
| Quando a holding é feita | Como fica o redutor |
|---|---|
| Até 31/12/2026 | O imóvel entra pelo valor do IR, sem IR na transferência. Em 31/12/2026, a holding pode optar pelo valor de mercado como redutor. A valorização passada fica protegida. |
| A partir de 2027, pelo valor do IR | O redutor fica preso ao valor baixo. Toda a valorização antiga vira base de IBS/CBS na venda. |
| A partir de 2027, pelo valor de mercado | O redutor é alto, mas o sócio paga IR sobre o ganho de capital (15% a 22,5%) já na transferência. |
EXEMPLO EM NÚMEROS: VENDA EM 2027
Na mesma venda de R$ 2,5 milhões em 2027, o IBS/CBS varia de zero a cerca de R$ 97 mil, conforme a data da holding e o redutor escolhido.
Premissas do exemplo:
•Imóvel comprado em 2010, declarado no IR por R$ 400 mil;
•Esse valor corrigido pelo IPCA até 31/12/2026: cerca de R$ 1 milhão;
•Valor de referência ("tabela") e valor de mercado: R$ 2,5 milhões;
•Venda em 2027 por R$ 2,5 milhões.
A carga em 2027: a CBS entra integralmente e o IBS começa com apenas 0,1%. Com a alíquota estimada de 9,21% e a redução de 50% concedida à venda de imóveis, a carga efetiva fica em cerca de 4,6%.
| Situação | Redutor | Valor tributado | IBS + CBS (≈ 4,6%) |
|---|---|---|---|
| Pessoa física não contribuinte vende | não se aplica | — | R$ 0 |
| Holding feita em 2026, opta pela tabela | R$ 2.500.000 | R$ 0 | R$ 0 |
| Holding feita em 2026, fica com o custo corrigido | R$ 1.000.000 | R$ 1.500.000 | ≈ R$ 69 mil |
| Holding feita em 2027, imóvel entra pelo valor do IR | R$ 400.000 | R$ 2.100.000 | ≈ R$ 97 mil |
A DIFERENÇA CRESCE A CADA ANO ATÉ 2033
O redutor escolhido em 2026 acompanha o imóvel para sempre, mas a carga sobe ano a ano até 2033. A mesma venda que custa R$ 97 mil em 2027 custa quase R$ 300 mil a partir de 2033.
| Ano da venda | Carga efetiva | Holding 2026 + tabela | Holding 2026, custo corrigido | Holding 2027, valor do IR |
|---|---|---|---|---|
| 2027–2028 | ≈ 4,6% | R$ 0 | ≈ R$ 69 mil | ≈ R$ 97 mil |
| 2029 | ≈ 5,5% | R$ 0 | ≈ R$ 83 mil | ≈ R$ 116 mil |
| 2030 | ≈ 6,5% | R$ 0 | ≈ R$ 97 mil | ≈ R$ 136 mil |
| 2031 | ≈ 7,4% | R$ 0 | ≈ R$ 111 mil | ≈ R$ 156 mil |
| 2032 | ≈ 8,3% | R$ 0 | ≈ R$ 125 mil | ≈ R$ 175 mil |
| 2033 em diante | ≈ 14% | R$ 0 | ≈ R$ 209 mil | ≈ R$ 293 mil |
Para simplificar, a tabela mantém preço e redutores constantes. Na prática, ambos são corrigidos, e a diferença entre eles tende a se manter.
HOLDING OU PESSOA FÍSICA: E SE A IDEIA FOR VENDER?
Se o objetivo principal é vender o imóvel, muitas vezes faz mais sentido mantê-lo na pessoa física.
A razão é simples: a pessoa física que vende poucos imóveis não paga IBS/CBS. Ela paga apenas o IR sobre o ganho de capital, que conta com isenções e fatores de redução para imóveis antigos. Colocar o imóvel na holding transforma essa venda em operação tributada, além de gerar outros custos:
•ITBI na transferência do imóvel para a holding (quando não houver imunidade);
•IRPJ e CSLL sobre a receita da venda;
•tributação na distribuição do lucro ao sócio, conforme as novas regras de dividendos.
Mas atenção: a holding feita em 2026, com opção pela tabela, praticamente elimina o IBS/CBS sobre a valorização passada. Nesse cenário, a comparação passa a ser entre o IR da pessoa física e os tributos da holding, e o resultado depende de cada imóvel.
Em resumo:
•A holding se justifica principalmente por sucessão, gestão do patrimônio e rendas de locação — não apenas pela venda.
•Se a holding faz sentido para a sua família, 2026 é a janela para constituí-la.
•Se a intenção é vender um imóvel específico em breve, é preciso fazer o cálculo antes de transferi-lo.
PRAZOS E PRÓXIMOS PASSOS
O imóvel precisa estar registrado em nome da holding na matrícula até 31/12/2026. Não basta assinar o contrato social: a propriedade só se transfere com o registro no cartório.
Como a Junta Comercial, o ITBI e o cartório têm prazos próprios, recomendamos iniciar o processo até 15/11/2026.
1.Levantamento dos imóveis, matrículas e declarações de IR.
2.Análise de viabilidade: holding ou manutenção na pessoa física, imóvel a imóvel.
3.Constituição da holding e integralização dos imóveis.
4.Registro das transferências nas matrículas.
5.Após a divulgação do valor de referência, conferência dos valores e, se estiverem abaixo do mercado, impugnação com laudo de avaliação.
PREMISSAS E OBSERVAÇÕES IMPORTANTES
Os números deste material são ilustrativos e servem para mostrar a ordem de grandeza.
•Alíquotas ainda não fixadas. A alíquota oficial da CBS para 2027 será definida pelo Senado até 15/12/2026. Usamos a premissa de 27,91% (9,21% de CBS e 18,70% de IBS) adotada pelo Comitê Gestor do IBS na Resolução CGIBS nº 14/2026.
•Transição de 2029 a 2032. Consideramos o IBS subindo em 10%, 20%, 30% e 40% da alíquota de referência. As alíquotas de cada ano serão fixadas anualmente.
•Redução para imóveis. Aplicamos a redução de 50% das alíquotas para venda de imóveis (LC 214/2025, art. 261).
•Valor de referência. As "tabelas" ainda não foram divulgadas e podem vir abaixo do valor de mercado. Nesse caso, é possível impugná-las com laudo de avaliação.
•Análise individual. A decisão entre holding e pessoa física deve ser tomada caso a caso, considerando ITBI, IR, perfil de uso dos imóveis e objetivos sucessórios.
Base legal: Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251 a 270 (regime específico de bens imóveis), em especial arts. 251 (contribuintes pessoas físicas), 256 (valor de referência), 257 e 258 (redutor de ajuste) e 261 (redução de alíquotas); Lei nº 9.249/1995, art. 23 (integralização de capital com imóveis).
Este material tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica e tributária individualizada.
